часть 1      часть 2      часть 3      часть 4

Замедление роста товарооборота розничной торговли под влиянием стагнации или спада потребительских доходов и повышения налога с продаж, продолжающиеся консолидация ритейла и переформатирование рынка торговой недвижимости – единственным быстрорастущим сегментом в 2019-м останется e-commerce, который будет влиять, в том числе, на логистику.

В 2018 году, по данным РАЭК, рост рынка e-commerce составил около 16%. Однако главным вызовом для российской экономики в целом станет рост неравенства, полагают в Cushman & Wakefield. В условиях ограниченных ресурсов, трансформацию рынка продолжит увеличение разрыва между лидерами и аутсайдерами во всех сегментах с выбором потребителем наиболее выгодных предложений и максимально привлекательных объектов.

По оценкам Colliers International, на этом фоне продолжат развиваться районные и локальные проекты. К примеру, в Москве уже четвертый год подряд сокращается средняя арендопригодная площадь вводимых торговых центров, что свидетельствует как раз об усилении курса на «район­ники». Так, если в 2016–2017 гг. на них при­­ходилось 21% и 33% ввода в Москве соответственно, то уже в 2018 г. на них пришлось 62%, и эта доля сохранится на уровне 58–60% в 2019–2020 гг. По оценкам CBRE, 16% нового предложения в 2019 г. будет обеспечено районными ТЦ нового формата, развиваемыми компанией ADG Group, чья концепция предполагает акцент на развлекательную, досуговую и образовательную составляющие.

ПРОГНОЗНЫЕ ЗНАЧЕНИЯ

По данным JLL, в 2019 году в Москве ожидается ввод 289 тыс. кв. м качественных торговых площадей, что в 2,3 раза превышает новое предложение 2018 г. К открытию, впрочем, заявлено всего два крупных объекта («Остров мечты» и «Саларис»), один среднего формата и несколько мелких, арендуемой площадью менее 20 тыс. кв. м. В Санкт-Петербурге нового предложения в 2019 г. практически не будет: анонсирован ввод небольших «локальных» центров и вторых очередей существующих объектов совокупной площадью 52,9 тыс. кв. м.

Всего же в России в 2019 г. планируется ко вводу более 1 млн кв. м новых торговых площадей. На втором месте по активности после Москвы – города с населением менее 500 тыс. человек. Формат нового предложения в других городах будет очень сильно меняться в зависимости от региона, отмечают эксперты. Так, для небольшого города торговый центр арендуемой площадью 20 тыс. кв. м может считаться достаточно крупным объектом, ориентированным на всех жителей не только этого города, но и соседних населенных пунктов. Самые крупные объекты за­­явлены на ввод в Хабаровске – «Броско Молл» (58,5 тыс. кв. м), Грозном – «Грозный Молл» (56 тыс. кв. м и Нижневартовске – Golden Park (43 тыс. кв. м). «Структура финансирования строительства ТЦ осталась неизменной – большинство игроков рынка, за редким исключением, все так же используют акционерный капитал и привлекают долг, как правило, на большую часть бюджета проекта. Вопрос только в том, насколько доступны и во сколько обойдутся девелоперу эти кредитные средства», – отмечает Полина Жилкина, руководитель отдела ритейл-консалтинга департамента торговых площадей компании JLL.

По прогнозам CBRE, в 2019 году продолжится и снижение доли свободных площадей. В конце 2019 года этот показатель упадет до 6,5–7,0%, несмотря на значительное количество новых объектов, находящихся на стадии строительства. Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве, отмечает, что вырастут и ставки аренды в торговых центрах – после стабилизации в течение прошедших 3 лет. Однако рост коснется в первую очередь премиальных ставок – на помещения в галереях топовых ТЦ. Рост за 2019 г. составит 2–4%, до уровня 204–208 тыс. руб./кв. м/год. На него повлияет ускорение инфляции и низкая доля свободных площадей. Динамика средних ставок в 2019 г. будет отражать изменения товарооборота: мы ожидаем, что рост средних ставок составит 1–3%, до 88–90 тыс. руб./кв. м/год, и также будет характерен только для топовых объектов. При этом восток столицы наименее насыщен качественными торговыми центрами – обеспеченность составляет 227 кв. м на 1 000 человек, что на 55% ниже средневзвешенного показателя по городу, составляющего 493 кв. м. В то же время среди строящихся объектов доля ВАО выше среднего и со­­ставляет 13% GLA, что свидетельствует о постепенном выравнивании географи­ческого распределения предложения.

В Colliers International напоминают, что 33% российских ТЦ были построены более 10 лет назад, а значит, во многом устарели с точки зрения организации зоны питания, общественных пространств и мест притяжения потребителей, архитектуры и дизайна. В итоге на рынке продолжится «бум реконцепций». В 2018 году наблюдались начатые, но еще не законченные проекты реконструкций и реконцепций торговых центров Fort Group, таких как «Сити Молл», «Золотой Вавилон», «Гудзон» и других. Во многом изменения коснутся зон питания – еда остается одной из немногих востребованных потребителем категорий.

Продолжение следует.

Текст: Екатерина Реуцкая

Фото: shutterstock