Профессионалам
18.04.2019 | Альбина Весина

Москва не сразу строится

Аналитики подсчитали, что почти половина строящейся торговой недвижимости России возводится в Московском регионе. Строительная активность с начала 2019 года постепенно возвращается в Москву и города-миллионники. Согласно отчетам экспертов, на сегодняшний день именно в Москве и Московской области расположено свыше 40% всех торговых объектов, находящихся на стадии строительства. И эта статистика сохранится в следующие 2–3 года: фокус девелоперской активности останется в столице и на крупных городах, а строительство новых торговых объектов в маленьких городах будет редким явлением.

 

ТЦ Columbus


За последние 5 лет строительная активность на рынке торговой недвижимости распределилась практически поровну между городами разного размера. Если до 2010 года торговые объекты вводились в основном в больших городах (т.е. с населением более 1 млн человек), то в 2013–2018 гг. объем введенных площадей в Москве, городах-миллионниках, городах среднего и меньшего размера выровнялся.


«Впрочем, сохранить этот тренд в ближайшие годы, скорее всего, не удастся, – считает Татьяна Дивина, заместитель руководителя департамента исследований и аналитики Cushman & Wakefield. – В текущих условиях, когда потребительский рынок сжимается и потребительская модель меняется в сторону экономии, девелопмент в небольших городах становится более рискованным, поэтому внимание девелоперов снова возвращается к крупным городам».

 

ТЦ Ривьера


Что при этом важно: хотя концепции объектов в разных городах могут быть похожи, но их посещаемость серьезно отличается. Так, суперрегиональные торговые центры (более 80 000 кв. м арендуемой площади) в Москве и Санкт-Петербурге привлекают в среднем на 20% больше посетителей, чем в городах-миллионниках, что составляет порядка 19–20 млн человек в год. Небольшие города в среднем предлагают аналогичным проектам ежегодный трафик на 35% меньше (9–10 млн человек). Именно поэтому проекты большей площади строятся в крупных городах, а в малых городах преимущественно располагают ТЦ площадью менее 70 000 кв. м.

 

ТРЦ Vegas


Посещаемость ТЦ напрямую влияет на продажи и ежегодный оборот расположенных в нем магазинов, а значит, и на интерес ритейлеров к конкретному проекту. Чем меньше город, тем более локальным будет состав операторов торгового объекта. Именно поэтому международные ритейлеры чаще всего рассматривают в первую очередь крупные города, особенно в том, что касается первичного выхода на российский рынок. В качестве ключевых арендаторов большиснтва ТЦ встречаются «АШАН», «Леруа Мерлен», одежные бренды группы Inditex, H&M или Uniqlo. В городах среднего размера преобладают федеральные сети; в них «якорными» становятся «Лента», «Магнит», «О'кей» или «Перекресток», а в галерее основной состав операторов представлен российскими сетями Sela, Tvoe, Zola, Ostin и т.д. Маленьким городам достаются региональные и локальные игроки.

 

Емкость небольших городов значительно меньше миллионников, насыщение происходит значительно быстрее. Того объема новых площадей, которые были введены в предыдущие годы, оказалось достаточно для покрытия первичного спроса в регионах. Сейчас на рынке вновь наблюдается «перевес» в сторону городов-миллионников. Из строящихся объектов торговой недвижимости на них приходится почти 60%.

 

ТЦ Авиапарк


Что касается доли вакантных площадей, которая является индикатором отрасли, то в Москве она снижается: на конец 2018 года она составила 8,8%. При этом по выборке торговых центров, открытых за последние 5 лет, показатель снизился с 35% до 13%. А для наиболее успешных торговых центров вакантность не превышает 3-4% (среди них есть как новые, так и давно открытые ТЦ, которые постоянно адаптируются к новым реалиям рынка). Таким образом, новые проекты все активнее привлекают внимание торговых операторов, в то время как менее успешные объекты испытывают ротацию арендаторов. 

 

Автор: Екатерина Реуцкая

В тексте использованы данные аналитического отчета #MARKETBEAT от Cushman & Wakefield

Фото: из открытых источников

0