часть 1      часть 2      часть 3      часть 4       часть 5

Ожидаемый прорыв покупательской способности в регионах не состоялся. Это обстоятельство заставило девелоперов и ритейлеров пересмотреть планы развития: теперь даже самые активные с осторожностью выходят за пределы Москвы и Санкт-Петербурга.

По оценкам Colliers International, на региональных рынках сохраняется тенденция невысокой экспансии ритейлеров и ограниченности банковского кредитования. Наиболее активными сетевыми игроками остаются ритейлеры низкого ценового сегмента, преимущественно fashion-операторы и продуктовые сети. Причем среди fashion-игроков в первом полугодии 2017 года активнее всего открывались такие российские бренды, как Sela, Familia, Gloria Jeans. На фоне низкой динамики роста реальной платежеспособности населения в компании ожидают, что наиболее благополучные регионы (с высоким уровнем дохода на душу населения и низкими показателями обеспеченности торговыми площадями) станут приоритетными для строительства и ввода новых торговых центров. К таким городам можно отнести, например, Казань, Уфу, Ростов-на-Дону.

ТОРГОВЫЙ КВАРТАЛ

По мнению аналитиков Colliers International, в регионах ключевыми площадками для открытия новых магазинов сетевыми ритейлерами либо для выхода бренда на рынок города по-прежнему остаются торговые центры сетевых девелоперов (ТРЦ «Макси», ТРЦ «Планета», «МЕГА» и другие). Наравне с ними выступают новые крупноформатные проекты, которые предлагают качественные торговые помещения, соответствующие актуальным требованиям ритейлеров, такие как ТРЦ «СильверМолл» в Иркутске, ТРЦ «Ривьера» в Липецке и другие. В свою очередь, в CBRE среди открытий торговых центров, которые «более всего оказали влияние на город», выделили торговый центр Sunrise City в Набережных Челнах. В компании отмечают, что, по сути, проект стал первым качественным ТЦ в городе и привлек международные бренды, ранее здесь не представленные, в том­ числе H&M.

По итогам первого полугодия, среди российских городов-миллионников наибольшая обеспеченность качественными торговыми площадями зафиксирована в Самаре
(682 кв. м на 1 000 человек), Екатеринбурге (661 кв. м на 1 000 человек) и Нижнем Новгороде (522 кв. м на 1 000 человек). Примечательно, что с 2014 года Самара удерживает лидерство по показателю обеспеченности торговыми площадями среди городов-миллионников.

Устойчивым трендом остается качественное обновление устаревших торговых центров в условиях растущей конкуренции и борьбы за потребителя.

«Среди наиболее перспективных российских городов можно выделить Екатеринбург, Краснодар, Красноярск, Владивосток, Тюмень, Сочи, Казань, Новосибирск, Ростов-на-Дону, – ​перечисляет Магомед Ахкуев, аналитик, отдел исследований рынка CBRE. – ​Эти города исторически вызывают больший интерес в силу ряда факторов. В случае с городами-миллионниками это емкость рынка, уровень доходов населения, степень развития инфраструктуры и так далее. Сочи и Владивосток перспективны благодаря своему туристическому потенциалу».

В качестве «самых депрессивных» городов аналитики называют Саратов, Томск, Омск, Уфу, Волгоград. Эксперты CBRE отмечают, что значительное влияние на развитие регионов оказало падение уровня доходов населения в регионах и рост стоимости капитала: многие девелоперы на фоне кризиса заморозили проекты, а ритейлеры стали выбирать города еще более тщательно и осторожно, ориентируясь исключительно на качественные проекты с высоким трафиком и удачной локацией.

«В десятке перспективных те города, в которых зафиксированы стабильные доходы населения, а конструктивные действия властей помогают девелоперам в развитии и модернизации старых проектов и строительстве новых, – ​размышляет Вальдемар Вайсс, глава российского филиала «Мунитор Группе». – ​Девелоперам в регионах не нужно помогать – ​их больше порадует, если никто не будет мешать. Разумеется, на карте России по-прежнему есть города, в которых отсутствуют качественные торговые объекты, но из-за состояния рынка как о реконцепции существующих, так и о строительстве новых объектов там можно только мечтать. В ны­­нешних экономических условиях перманентных кризисов актуально вообще семь раз отмерить и ни разу не резать. Тюмень, Казань, Сургут, Новый Уренгой, Калининград, Иркутск – ​это лишь часть городов, в которых есть позитивное движение вперед. Традиционно – ​Екатеринбург, Новосибирск, Влади­восток. Ну а пустой пока Хабаровск. Многие территории закрыты для девелоперов в силу административных барьеров. Примеры таких рынков: ​Пермь, Саранск, Пятигорск и весь Северный Кавказ. Депрессивны, с точки зрения девелопмента, также Калмыкия, Тамбов, Сыктывкар, Псков, Чувашия, Марий Эл».

По мнению г-на Вайсса, на фоне кризиса и роста конкуренции в Москве и Санкт-Петербурге ритейлеры стали более активно интересоваться регионами. «Пришло осознание того, что и там есть жизнь», – ​поясняет эксперт.

Виталия Львова, генеральный директор Promotion Realty, соглашается с тем, что текущая экономическая ситуация оказала влияние на динамику развития рынка торговой недвижимости в регионах.

«В ряде городов обеспеченность торговыми площадями находилась на высоком уровне, однако многие из действующих объектов были построены в 2006–2007 гг. и на момент наступления последнего кризиса на рынке уже должны были появиться более современные, более качественные и крупные моллы, – ​поясняет г-жа Львова. – ​Тем не менее этого не произошло. Ярким примером можно назвать Казань: город традиционно входит в десятку наиболее обеспеченных торговыми площадями миллионников в России, однако качественными, современными и интересными объектами город насыщен в недостаточной степени. В связи с тем, что наступили новые экономические реалии и торговые сети прекратили активное развитие в регионах, выхода новых интересных проектов в таких городах не случилось, либо они стали появляться совсем недавно и являются скорее редким исключением, нежели естественной эволюцией рынка. При этом в городах, в которых на данном этапе развития не было представлено крупных моллов (с GLA от 100 кв. м), развитие, наоборот, довольно активно продолжается. Хорошим примером здесь может послужить Владивосток, где в настоящее время ведется строительство крупных знаковых проектов суперрегионального мас­штаба».

О том, что Дальний Восток остается одним из наиболее перспективных и пока недооцененных игроками рынков, сообщил и Вячеслав Андрюшкин, первый вице-президент Азиатско-Тихоокеанского банка. «Именно здесь сошлось несколько факторов: регион богат природными ресурсами, в регионе относительно небольшая плотность населения, а инфраструктура пока только начинает развиваться, – ​делится г-н Андрюшкин. – ​В настоящее время объем инвестиций в регион относительно невысок, а вот потенциально восточная часть России сильна и высокоперспективна. При правильном развитии и мерах господдержки этот потенциал вполне можно будет реализовать, что улучшит экономическую и социальную ситуации». Патрик Сьоберг, исполнительный директор по управлению торговыми центрами концерна SRV в России, прибавляет к перспективным локациям Тюмень. «В свою очередь, для Краснодарского края характерен рост внутреннего туризма и возросшие инвестиции, – ​отмечает г-н Сьоберг. – ​Можно выделить несколько ключевых изменений на фоне   кризиса, которые влияют на планы девело­перов и ритейлеров. Единственное их отличие в регионах по сравнению с Москвой или Петербургом – ​уровень изменений. Во-первых, снижаются инвестиции в регионы. Во-вторых, происходит экономическая стагнация и, как следствие, снижаются заработные платы».

Продолжение следует.

Автор: Екатерина Реуцкая

Фото: shutterstock.com