часть 1      часть 2      часть 3      часть 4

Ввод минимального количества площадей, продолжающийся «побег ритейлеров» с московских улиц, а также «полная перестройка» торговых центров и операторов на потребности покупателя поколения Y – сегмент завершает 2017-й со «сдержанным оптимизмом».

В первом полугодии 2017 года на российский рынок качественных торговых центров вышло всего 334 тыс. кв. м новых площадей, что на треть меньше результата аналогичного периода предыдущего года, делится Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL. До конца 2017 года российский рынок торговых центров пополнится еще 806,2 тыс. кв. м, что будет также на треть ниже итогов 2-го полугодия прошлого года.

В Москве годовой объем ввода составит около 200 тыс. кв. м и станет рекордно низким за последние четыре года, сократившись на 62% по сравнению с 2016 годом. При этом в Санкт-Петербурге в 2017 году ввода торговых центров не ожидается. В Colliers International поддерживают: ввод торговых площадей по итогам 2017 года в профессиональных ТРЦ Московского региона (Москва с городами-спутниками) станет одним из самых низких за последние 10 лет, достигнув 279 тыс. кв. м, что сопоставимо с показателями 2008 и 2011 гг.

Крупнейшим открытием стал ТРЦ «Vegas Кунцево» с арендопригодной площадью 119,5 тыс. кв. м, который сформировал 40% от нового предложения торговых площадей за год. Среди крупнейших ТРЦ, введенных в 2017 г., в Colliers International также отмечают ТЦ «Бутово Молл» (GLA 57 тыс. кв. м) и 4Daily в г. Мытищи (GLA 25,5 тыс. кв. м). Однако стоит отметить, что запуск fashion-галереи в составе ТРЦ «Бутово Молл» состоится лишь в начале 2018 г. По оценкам компании, до конца 2017 г. в Москве может быть введено порядка 44 тыс. кв. м торговых площадей в трех торговых центрах: ТЦ «Миля» в Жулебино, ТЦ «Петровский» в Коптево и торговый центр в составе МФК «Фили Град». Кроме того, по данным Cushman & Wakefield, в уходящем году началось строительство крупного ТЦ «Саларис» в Новой Москве – ​первого крупномасштабного объекта недвижимости в составе ТПУ и реализации проекта реконструкции бывших кинотеатров ADG Group.

В JLL отмечают, что проекты, начатые в докризисный период, сейчас находятся в финальной стадии или уже ввелись, а список анонсированных проектов существенно сократился, поэтому в перспективе не исключено возникновение дефицита качественного предложения – ​новых площадок для дальнейшего развития розничных операторов просто не будет.

Среди крупнейших объектов, уже введенных в 2017 году в регионах России, стоит отметить такие торговые центры, как «Ривьера» в Липецке (61 тыс. кв. м), «Акварель» в Тольятти (41 тыс. кв. м), 3-я очередь ТЦ «Галерея Чижова» (25 тыс. кв. м) и «ЦУМ» в Воронеже (16 тыс. кв. м), открытый после реконструкции.

В целом, по данным Cushman & Wakefield, в 2017 году сократилось количество крупномасштабных проектов. Если средний размер введенных в эксплуатацию проектов в 2016 году составил 43 тыс. кв. м, то в 2017-м – ​уже 34 тыс. кв. м. Причем среди относительно крупных проектов (с арендуемой площадью более 50 тыс. кв. м) в 2017 году более половины – ​это дополнительные фазы уже функционирующих проектов (в 2016 году эта доля составляла всего 10%). Таким образом, новых крупных проектов действительно единицы – ​в 2017 году в основном строились небольшие районные торговые центры.

Крупные игроки рынка рассматривают покупку торговых объектов – ​О1 Properties объявили о расширении портфеля за счет покупки торговых центров и ведут переговоры о покупке «Невского центра» в Петербурге, Vnukovo Outlet Village выступают претендентом на приобретение портфеля Immofinanz. Другие инвестиционные и девелоперские компании – ​Avica, Fort Group, Malltech – ​также рассматривают возможность приобретения новых торговых объектов.

«В 2017 году в Москве был открыт только один крупный торговый центр: ТРЦ «Vegas Кунцево». Тем не менее активно развивается формат районных ТЦ: были открыты, например, ТЦ «Шоколад» в Беляево и ТЦ «Цимлянский» в Люблино, – ​говорит Ольга Яруллина, директор департамента торговой недвижимости S.A. Ricci. – ​Ритейлеры сегмента fashion предпочитают открывать магазины в ТЦ, а из торговых коридоров в центре Москвы, наоборот, уходят – ​для многих там слишком высокие ставки аренды. На их место на главные торговые улицы столицы выходят сети уровня эконом. Например, ритейлер товаров для дома «Мосхозторг» представлен во всех основных торговых коридорах Москвы: Тверская ул., Новый Арбат, Мясницкая ул., Смоленский бульвар – ​всего около 30 точек».

По оценкам S.A. Ricci, вакантность на отреставрированных улицах Москвы, впрочем, тоже сократилась и сейчас составляет около 5–7%. На место магазинов одежды и обуви в стрит-ритейле пришли супермаркеты эконом-сегмента, магазины «у дома».

Арендные ставки изменились на улицах, где в этом году была закончена реновация по программе «Моя улица» (Садовое и Бульварное кольцо, Тверская ул.), причем в некоторых торговых коридорах ставки выросли в пределах 5% (Большая Дмитровка, Петровка, Неглинная ул.). Эксперты связывают это с тем, что здесь повысился пешеходный трафик, а летом была возможность оборудовать веранду.

Арендаторы и арендодатели в целом стараются найти компромисс относительно стоимости аренды, однако в тех локациях, где резко увеличился пешеходный трафик, арендодатели, соответственно, повышают ставки. В этом случае арендатор либо соглашается на изменившиеся условия, либо меняет место.

Продолжение следует.

Текст: Екатерина Реуцкая

Фото: shutterstock.com