часть 1      часть 2      часть 3      часть 4  

Лилит Адибекян, директор по управлению недвижимостью AVICA (в портфель компании входят галереи «Времена года» и Dream House), соглашается: сравнивать московский и петербургский стрит-ритейл с европейским по-прежнему некорректно. «Например, в Париже самая люксовая улица в мире авеню Монтень стала популярной благодаря тому, что в 1947 году с целью привлечь богатых посетителей гостиницы Plaza Athenee на ней открыли бутик Dior, – напоминает г-жа Адибекян. – После этого в формате стрит-ритейл стали открываться бутики Chanel, Gucci и Dolce & Gabbana. На Елисейских полях после 1950-х годов были только магазины одежды и рестораны, затем начали открывать свои офисы крупные компании, например, рекламное агентство Publicis, транспортная компания RER. В России стрит-ритейл существует не так давно, а туристический поток здесь гораздо ниже, что сказывается на развитии этого сегмента рынка: Россия находится на девятом месте в мире по количеству туристов (около 30 млн в год), в то время как Франция – на первом (80 млн), Италия – на пятом (50 млн). Кроме того, в Европе работают наземные и подземные парковки, в то время как, например, в Москве на Кутузовском или Ленинградском проспектах парковка запрещена в принципе, что сказывается на доступности магазинов в формате стрит-ритейла в этих локациях». О том, что Кутузовский проспект «давно не тот», говорили все собеседники «ММ»: здесь сохраняется большое количество свободных помещений, а уровень вакантности составляет 13%. За последние несколько лет улицу покинули такие fashion-операторы, как No One, ECCO и ряд других, и сейчас коридор пользуется весьма низким спросом у арендаторов магазинов аксессуаров, одежды и обуви.

По оценкам Knight Frank, по итогам 2016 года суммарный объем торговых помещений пешеходных зон в Москве составил 108,7 тыс. м², за прошлый год объем вакансии в этом сегменте сократился с 7,3% до 6,2%, при этом количество торговых помещений возросло с 450 до 475. Одежные и обувные операторы занимают второе место по объему арендуемых площадей (16% от общего объема), уступая только общепиту (более 50%). «В среднесрочной перспективе мы не ожидаем массового возвращения одежных брендов на пешеходные улицы столицы, однако очевидно, что некоторые компании (объединения российских дизайнеров, интернет-бутики, международные операторы сегмента luxury) перестали избегать помещений формата street retail, – делится Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл компании Knight Frank. – Примечательно, что улица Кузнецкий Мост, для которой характерны достаточно высокие показатели ротации, стала своеобразным тест-коридором для флагманских концепций: завоевав лояльность аудитории и выработав стратегию развития, операторы зачастую покидают ее». В структуре пешеходных торговых коридоров увеличилась и доля площадей, занятых ювелирными магазинами: так, в 2016 году состоялось открытие бутиков Harry Winston (Столешников переулок), «Московский ювелирный завод» (Никольская), «Адамас» (Арбат).

Ставки не сделаны

По словам Оксаны Копыловой, заместителя директора отдела исследований рынка CBRE, подавляющее большинство новых брендов (из них 44% принадлежат к сегменту fashion) продолжает открываться в новых торговых центрах (с начала 2016 года – 35 из 41). Причина – высокая доступность площадей. Всего за 2016-й и I квартал 2017 года первые монобрендовые магазины в street retail открыли шесть брендов, четыре из которых относятся к сегменту «одежда и обувь». «Массовые бренды, как правило, открывают на проходных улицах только флагманы: ZARA, Nike на Кузнецком мосту, adidas Originals на Большой Дмитровке, United Colors of Benetton на Тверской и Красной Пресне, H&M на Тверской (открытие запланировано на 2017-й), – напоминает Ануш Гаспарян. – Для них стрит-ритейл не дает такого трафика, как торговые центры, куда люди приходят не только за покупками, но и за развлечениями. Одежным ритейлерам намного выгоднее находиться там, так как хороший пул соседей дает не столько конкуренцию, сколько дополнительный поток покупателей. Флагман “на улице” работает, прежде всего, на имидж, туристов и спонтанные покупки».

В свою очередь, интерес к спорту стимулировал активное размещение флагманских магазинов спортивных брендов на центральных улицах, сообщают в Colliers International: на Кузнецком Мосту открылся магазин «КМ 20», где впервые была представлена коллаборация спортивного бренда PUMA и певицы Rihanna, флагман adidas Originals, а в марте 2017 года открылся один из самых больших флагманских магазинов международного бренда Nike. Среди арендаторов, которые покинули торговые улицы и ушли в торговые центры, в компании отмечают магазины fashion-операторов HUGO BOSS на Кузнецком Мосту, «Парад» на Петровке.

Показательно, что арендодатели в сегменте стрит-ритейла, по оценкам собеседников «ММ», продолжают оставаться наиболее консервативными собственниками на рынке торговой недвижимости. Одни продолжают «стоять насмерть», не снижая ставки даже на длительно пустующие помещения, другие готовы рассматривать возможность дисконта лишь для наиболее крупных арендаторов. По оценкам Avica, ставки в стрит-ритейле за год снизились в среднем на 15–20%. В CBRE парируют: поскольку разные локации в рамках одной улицы обладают разным по объему пешеходным трафиком, величина запрашиваемых арендных ставок также варьируется, и в отдельных локациях ставки могут существенно превышать средние по улице показатели. Так, например, на Тверской в среднем величина запрашиваемых ставок составляет 75 000 руб./м2/год, в то время как в районе метро Маяковская ставки достигают 118 000 руб./м2/год. Средняя ставка на Садовом кольце составляет 70 тыс. руб./м2, при этом в отдельных локациях, особенно около ключевых станций метро, этот показатель выше. «Существенно улучшилась ситуация на Ленинском проспекте, здесь в разы сократилась вакансия, – говорит Виктория Камлюк. – Причина – ухудшение ситуации с парковкой в ЦАО и в городе в целом. Дублер же на Ленинском дает возможность парковаться автомобилистам и посещать магазины».

Продолжение следует.

Автор: Екатерина Реуцкая

Фото: Shutterstock.com