Аналитики CBRE, ведущей международной консалтинговой компании в области недвижимости, подвели итоги года на рынке торговой недвижимости Москвы. Главный тренд 2018 года – сокращение прироста качественных новых брендов.

 

2018 год «порадовал» нас самым низким за последние 6 лет вводом новых объектов, который составил всего 186 900 кв. м (GLA). Многие ритейлеры перенесли сроки открытия магазинов, что стало одной из причин переноса дат открытия торговых центров: на 2019 г. было перенесено примерно 60 тыс. кв. м площадей, то есть почти четверть от общего объема нового строительства.

 

 

Активно, хоть и неравномерно, развивается онлайн-торговля. Так, доля онлайн-торговли в Москве существенно превышает среднюю по России (5%) и составляет около 11% от товарооборота розничной торговли. Здесь особенно заметно развитие новых форматов: FMCG-ритейлеры «АШАН», «ЛЕНТА» и «О’КЕЙ», а также DIY-операторы IKEA, «Леруа Мерлен» и OBI уже заявили уменьшенные форматы и открыли первые небольшие магазины. Несмотря на активное развитие этого сегмента торговли, традиционные магазины по-прежнему актуальны и адаптируются к возросшей конкуренции, уменьшая форматы и организуя пункты выдачи онлайн-заказов. 

 

В условиях сокращения реальных доходов населения и на фоне профессионального «взросления» рынка активно развивается формат дисконт-центров и аутлетов: доля площадей таких объектов среди заявленных ко вводу в эксплуатацию на 2019 г. торговых объектов составила 15%. Сегмент аутлетов является самым быстрорастущим: по итогам 2019 г. количество площадей в этом сегменте увеличится почти в два раза.

 

 

Зарубежные бренды продолжают выход на московский рынок, несмотря на негативный макроэкономический фон и волатильность национальной валюты: с начала 2018 г. на московский рынок вышли 27 новых зарубежных брендов, 8 ушли с рынка. Прирост количества новых брендов в 2018 г. составил 16 брендов, что на 54% меньше, чем в 2017 г. Такое количество новых брендов сравнимо с другими странами Восточной Европы: например, в Польше в 2018 г. этот показатель составил 10 брендов против 15 в 2017 г., в Венгрии – 13 против 11 в 2018 и 2017 г соответственно.

 

 

По оценкам аналитиков CBRE, в 2019 г. вырастут ставки аренды в торговых центрах после стабилизации в течение прошедших 3 лет. Однако рост коснется в первую очередь премиальных ставок: на помещения в галереях топовых ТЦ. Рост за 2019 г. составит 2–4% (до 204–208 тыс. руб./кв. м/год), на него повлияет ускорение инфляции и низкая доля свободных площадей. Динамика средних ставок в 2019 г. будет отражать изменения товарооборота: мы ожидаем, что рост средних ставок составит 1–3% (до 88–90 тыс. руб./кв. м/год) и также будет характерен только для топовых объектов.

 

 

Продолжится снижение доли свободных площадей. В конце 2019 года этот показатель снизится до 6,5–7,0%, несмотря на значительное количество новых объектов, находящихся на стадии строительства.

 

В 2019 г. ожидается открытие двух крупнейших за последние годы ТРЦ: «Саларис» (105 тыс. кв. м), который сформирует более 20% заявленного годового предложения, и «Остров Мечты» (120 тыс. кв. м). При этом 16% нового предложения в 2019 г. будет обеспечено районными ТЦ нового формата, развиваемыми компанией ADG Group, чья концепция предполагает акцент на развлекательную, досуговую и образовательную составляющие. Помимо 5 объектов, запланированных к вводу в 2019 г., в общей сложности проект предполагает открытие 39 ТЦ с GLA 330 000 кв. м. Если не считать этих гигантов, тренд на снижение средней арендной площади проектов продолжает снижаться и составляет около 20 тыс. кв. м арендопригодных площадей.

 

 

Восток столицы по-прежнему остается наименее насыщенным качественными торговыми центрами. Однако по количеству строящихся объектов доля ВАО выше среднего и составляет 13% GLA, что свидетельствует о постепенном выравнивании географического распределения предложения.

 

Москва следует мировому тренду роста сегмента Health & Beauty. Полностью обновили форматы L'etoile, Rive Gauche, продолжает развитие «Золотое Яблоко», открыли первые магазины Sephora, LeLabo и активно открываются другие косметические монобренды.

 

 

Наступивший год станет рекордным по количеству заявленных к вводу аутлетов. На одном только Новорижском шоссе планируется открытие сразу двух проектов этого формата. Не отстают и дисконт-форматы – «Дисконт Центр Орджоникидзе» планирует открыть двери второй очереди площадью 14 тыс. кв. м уже этой весной, притом что проект уже полностью сдан в аренду.

 

Продолжается активное развитие многофункциональной недвижимости: с 2020 г. около половины ввода торговых объектов в Москве будут составлять МФК, в том числе ТПУ.

 

 

Комментирует Марина Малахатько, директор отдела торговых помещений CBRE в Москве: «Несмотря на ощутимое снижение доли вакантных площадей в течение 2018 г., по сравнению с пиковым показателем 2016 г. (2.5 п.п.), и по-прежнему активныq выход международных операторов на фоне остальных стран Восточной Европы (27 новых брендов в Москве против, например, 10 в Варшаве), рост товарооборотов ритейлеров по-прежнему оставляет желать лучшего. В пользу снижения свободных площадей говорит, скорее, замедлившийся ввод площадей (всего 187 тыс. кв. м против 240 тыс. кв. м в 2017 г.) и скорректированные коммерческие условия в проектах с большой вакансией. Таким образом, налицо еще больший диапазон арендных ставок в Москве в зависимости от стадии реализации проекта. Топовые проекты, такие как торговые центры «Атриум», «Метрополис», «Европейский» и «Авиапарк», повысили арендные ставки. Также хорошим результатом года может похвастаться и «Афимолл», который открыл первый флагман COS в России, вернул в проект Uniqlo и, конечно, привлек (еще в конце 2017 г.) нынешнего рекордсмена товарооборота в ТРЦ – магазин косметики «Золотое Яблоко». Таким образом, к клубу крупнейших проектов где пиковая посещаемость «за сто»* присоединились «Авиапарк» и «Афимолл».