часть 1      часть 2      часть 3       часть 4       часть 5

СТАВЯТ НА ЦЕНТР

Благодаря тяготению улиц к недорогой еде и спонтанным малобюджетным покупкам, в Knight Frank говорят об уже наступившей демократизации профилей улиц, ориентированных теперь скорее на пешеходов, нежели на более состоятельных автомобилистов, и прогнозируют ее усиление. Благодаря этим тенденциям за три года вакансия в стрит-ритейле в пределах ТТК заметно снизилась – с 5,9% до 1,9%, – так как операторов массового сегмента элементарно больше и спрос на них выше, чем у «люкса», сообщают в компании. Получили толчок для роста и ставки аренды – в среднем они выросли на 11–29%. Вакансия на центральных пешеходных улицах Москвы составила 2,1%, на центральных транспортно-пешеходных коридорах – 7,4%, сократившись при этом, в сравнении с 2017 г., на 3,8% и 1% соответственно.

Самые высокие ставки в Москве в 2018 г., по данным Knight Frank, зафиксированы в Столешниковом переулке и на улицах Кузнецкий мост, Никольская и Тверская (на участке от ст. м. «Охотный Ряд» до ст. м. «Пушкинская»). Снижение верхней границы ставки аренды в большинстве ключевых торговых коридорах города – на 8–18%, в зависимости от улицы.

Минимальный размер ставок в 2018 г. не изменился и составил 30 тысяч руб. за 1 м2 в год (проспект Мира, Садовое кольцо). Изменения в сторону уменьшения нижней границы зафиксированы на Тверской (с 60 до 45 тысяч руб./м2), Новом Арбате (с 60 до 40 тысяч руб./м2), Мясницкой (с 55 до 45 тысяч руб./м2). Увеличение диапазона ставок на Пятницкой – с 30–120 тысяч руб./м2до 36–130 тысяч руб./м2. Ставки аренды на Кузнецком мосту, в свою очередь, сместились в сторону снижение нижней границы с 70 до 65 тысяч руб./м2 и увеличение верхней с 200 до 220 тысяч руб./ м2. Такая динамика связана, с одной стороны, с сокращением вакантных площадей на перечисленных улицах, с другой – с активным спросом со стороны арендаторов, работающих в среднеценовом и более низких ценовых сегментах.

«На рынке стрит-ритейла Москвы все четче наблюдается ситуация, которая в профессиональной оценке называется «пограничный эффект», – констатирует Оксана Копылова, руководитель аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL. – Суть его сводится к тому, что помещения со схожими качественными характеристиками, расположенные в одной локации, на одной улице, но в разных местах с точки зрения трафика, могут иметь ставки, отличающиеся в разы. Ярким примером тому является Кузнецкий Мост, где помещения в доме напротив ЦУМа на отрезке от Неглинной до Петровки предлагаются по ставке в 2–3 раза выше, чем на остальных участках улицы».

«Наблюдается колебание ставок аренды на многих центральных улицах (Тверская, Столешников, Кутузовский проспект), – соглашается Ольга Яруллина из S.A. Ricci. – Где-то арендодатель вынужден идти на уступки, где-то (например, в локациях с уже имеющимся трафиком и возможностью организации парковки) на компромисс идет уже арендатор. Сегодня при выборе помещения одним из весомых факторов для арендатора стала репутация и адекватность собственника помещения, а также возможность оперативно договориться относительно условий аренды и операционных дел (ремонт, вывески, входные группы, инженерные коммуникации и т. д.). Актуальный момент – поиск компромисса между желаниями и требованиями арендатора и арендодателя. Что касается самих договоров аренды, то здесь нет существенных изменений. Можно отметить, что принятие реформы по увеличению НДС теперь побуждает стороны вносить в договор фразу, ссылающуюся на текущее законодательство. А в уже действующих договорах, заключенных до реформы, пункт, касающийся НДС, становится вопросом для обсуждения сторон».

В итоге активнее всего в 2018-м вакантность сокращалась на Тверской улице, где показатель за год снизился на 5,1 п.п. и составил 3,2%, Большой Дмитровке (-4,3 п.п. – до 4,3%) и Никольской (-3,5 п.п. – до 1,8%), говорят в JLL. Наибольшая вакансия – на Кутузовском проспекте (около 25%). Эксперты полагают, что данная зона стала менее привлекательной для целевой аудитории после ухудшения транспортной доступности и уменьшения количества парковочных мест.

«Нужно отметить, что за последние годы некоторые улицы кардинально поменяли свой облик: например, та же Тверская, считавшаяся ранее улицей люксовых бутиков и дорогих ресторанов, перестала быть таковой после ремонтных работ 2016–2017 гг., во время которых она была частично перекрыта, – сообщает Ольга Яруллина. – Сейчас на ней мы наблюдаем снижение ставок и падение стоимости потребительской корзины – коридор изменился, ориентируясь на пешеходный трафик. Новые магазины предлагают товары среднего ценового сегмента и даже масс-маркет. Так, в 2015 г. открылся двухэтажный магазин Lush, а в 2017 г. – сразу ряд флагманских магазинов: «Мой АШАН», H&M, Natura Siberica. Открылись относительно недорогая «Чистая линия» и fast casual кафе Prime».

Автор: Екатерина Реуцкая

Фото: из свободных источников